DASAR-DASAR LEASING

DASAR-DASAR LEASING

Lease adalah perjanjian kontraktual antara lessor dan lessee yang memberikan hak kepada lessee untuk menggunakan properti tertentu, yang dimiliki oleh lessor, selama periode waktu tertentu dengan membayar sejumlah uang (sewa) yang sudah ditentukan, yang umumnya dilakukan secara periodik.

Keunggulan Lease

1. Pembiayaan 100% dengan Suku Bunga Tetap.
2. Proteksi terhadap Keusangan.
3. Fleksibilitas
4. Pembiayaan yang Lebih Murah
5. Masalah Pajak Minimum Alternatif (Alternative Minimun Tax Problem).
6. Pembiayaan di Luar Neraca (Off-Balance-Sheet Financing)

Sifat Konseptual dari Lease

            Berbagai pandangan tentang kapitalisasi lease adalah sebagai berikut :

1. Jangan Mengkapitalisasi setiap Aktiva yang Dilease
2. Mengkapitalisasi Lease Serupa dengan Pembelian Cicilan
3. Mengkapitalisasi Semua Lease Jangka Panjang
4. Mengkapitalisasi Lease Perusahaan di mana Penalti atas Pelanggaran Perjanjian Berjumlah Substansial.

Dari pandangan-pandangan ini dapat diambil tiga kesimpulan :

1.      Karakteristik yang menunjukkan bahwa secara substansial semua  manfaat dan risiko kepemilikan yang telah ditransfer harus diidentifikasi.

2.      Karakteristik yang sama harus diterapkan secara konsisten kepada lessee dan lessor.

3.      Lease yang tidak mentrasfer semua menfaat dan risiko secara substansial disebut sebagai lease operasional.

AKUNTANSI OLEH LESSEE

          Jika lessee mengkapitalisasi lease, maka lessee akan mencatat aktiva dan kewajiban yang umumnya sama dengan nilai sekarang pembayaran sewa. Lessor, yang sudah memindahkan secara substansial seluruh manfaat dan risiko kepemilikan, mengakui penjualan dengan mengeluarkan aktiva dari neraca dan menggantikannya dengan piutang. Ayat jurnal khusus bagi lessor dan lessee, dengan asumsi peralatan dilease dan dikapitalisasi,adalah sebagai berikut :

                        Lessee                                                             Lessor

            Peralatan yang Dilease            XXX               Piutang Lease (bersih)   XXX

                        Kewajiban Lease                     XXX               Peralatan                     XXX  

            Untuk lease yang dicatat sebagai lease modal (capital lease), lease harus dianggap tidak dapat dibatalkan , dan memenuhi satu atau lebih dari empat kriteria berikut ini:

1. Lease mentrasfer kepemilikan properti kepada lessee.
2. Lease memiliki opsi untuk membeli dengan harga khusus (bargain purchase option)
3. Jangka waktu lease sama dengan atau lebih 75% dari estimasi umur ekonomis aktiva yang dilease.
4. Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum (tidak termasuk biaya executory) sama dengan atau melebihi 90% dari nilai wajar properti yang dilease.

Lease yang tidak memenuhi salah satu kriteria di atas diklasifikasikan sebagai lease operasi (operating lease).

Pengujian Pengalihan Kepemilikan

            Jika lease tersebut mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee, maka lease itu dianggap sebagai lease modal. Kriteria ini tidak bersifat kontroversial dan mudah untuk diterapkan.

Pengujian Opsi Pembelian dengan Harga Khusus

            Opsi pembelian dengan harga khusus adalah sebuah provisi yang memungkinkan lessee untuk membeli properti yang dilease dengan harga secara signifikan lebih rendah dibandingkan nilai wajar properti yang diharapkan pada tanggal opsi itu dapat digunakan. Pada awal lease, perbedaan antara harga opsi dengan nilai pasar wajar yang diharapkan harus cukup besar sehingga realisasi dari opsi bisa dipastikan secara layak.

Pengujian Umur Ekonomis (Pengujian 75%)

            Jika periode lease sama dengan atau melebihi 75% dari umur ekonomis aktiva, di mana sebagian besar risiko dan imbalan atas pemilikan barang dialihkan ke lessee, maka perlu dilakukan kapitalisasi. Akan tetapi, penentuan jangka waktu atau masa lease dan umur ekonomis aktiva dapat menimbulkan masalah.

            Jangka waktu lease umumnya dianggap sudah tetap dan tidak bisa dibatalkan. Namun, periode ini dapat diperpanjang jika ada opsi untuk memperbaharui kesepakatan lease dengan harga khusus.

Pengujian Pemulihan Investasi (Pengujian 90%)

            Jika nilai sekarang dari pembayaran lease minimum sama dengan atau melebihi 90% dari nilai pasar wajar aktiva, maka aktiva yang dilease harus dikapitalisasi. Dasar pemikiran untuk pengujian ini adalah bahwa dengan harga pasar aktiva, maka secara efektif aktiva tersebut dapat dibeli.

            Dalam menentukan nilai sekarang dari pembayaran lease minimum, ada tiga konsep penting yang harus diperhitungkan : (1) pembayaran lease minimum , (2) biaya executory, (3) tingkat diskonto.

Pembayaran lease minimum.

Pembayaran ini adalah pembayaran yang harus dilakukan oleh lessee sehubungan dengan properti yang dilease. Pembayaran lease minimum mencakup hal-hal berikut ini :

1. Pembayaran sewa minimum
2. Nilai Residu yang dijamin
3. Penalti atas kegagalan memperbaharui atau memperpanjang lease
4. Opsi untuk membeli dengan harga khusus.

Biaya-biaya Executory

Sebagaimana aktiva lainnya,aktiva berwujud yang dilease juga membutuhlan beban asuransi, pemeliharaan, dan pajak dan disebut biaya executory. Jika lessor tetap bertanggung jawab atas pembayaran biaya-biaya jenis kepemilikan ini, maka bagisan dari setiap pembayaran lease yang mencerminkan biaya executory harus dikeluarkan dari perhitungan nilai sekarang pembayaran lease minimum karena bukan merupakan pembayaran atau pengurangan kewajiban.

Tingkat Diskonto

Lessee menghitung nilai sekarang dari pembayaran lease minimum dengan menggunakan suku bunga pinjaman inkremental lessee, yang didefinisikan sebagai : “suku bunga yang pada awal leasem harus dikeluarkan oleh lessee untuk meminjam dana yang diperlukan guna membeli aktiva yang dilease menurut pinjaman yang dijamin, dengan jangka waktu pelunasan yang serupa dengan skedul pembayaran dalam kontrak lease.” Untuk menentukan apakah nilai sekarang dari pembayaran tersebut lebih kecil daripada 90% nilai pasar wajar properti, lessee akan mendiskontokan pembayaran dengan menggunakan suku bunga pinjaman inkremental. Menentukan suku bunga pinjaman ini akan sering membutuhkan pertimbangan karena didasarkan pada pembelian properti hipotesis.

Akan tetapi, terdapat satu pengecualian dari ketentuan ini : jika (1) lessee mengetahui suku bunga implisit yang dihitung oleh lessor dan (2) suku bunga itu lebih rendah dari suku bunga implisit lessor.

Aktiva dan Kewajiban yang Diperlakukan secara Berbeda

            Dalam transaksi lease modal, lessee menggunakan lease sebagai sumber pembiayaan. Lessor membiayai transaksi (menyediakan modal investasi) melalui aktiva yang dilease, dan lessee melakukan pembayaran sewa, yang sebenarnya merupakan pembayaran cicilan . Oleh karena itu, selama umur properti yang dilease, pembayaran sewa kepada lessor mencakup pembayaran pokok ditambah bunga.

Pencatatan Aktiva dan Kewajiban

Dalam metode lease modal, lessee memperlakukan transaksi lease seolah-olah aktiva telah dibeli dalam transaksi pembiayaan di mana aktiva diperoleh dan kewajiban diakui. Oleh karena itu,lessee mencatat lease modal sebagai aktiva dan kewajiban pada nilai terendah antara (1) nilai sekarang dari pembayaran lease minimum (tidak termasuk biaya executory) atau (2)nilai pasar wajar aktiva yang dilease pada awal lease.

Periode Penyusutan

Salah satu aspek yang menyulitkan akuntansi untuk penyusutan aktiva yang dilease yang dikapitalisasi berhubungan dengan periode penyusutan. Jika perjanjian lease mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee(kriteria 1) atau mencakup opsi pembelian dengan harga khusus (kriteria 2) aktiva yang dilease disusutkan dalam cara yang konsisten dengan penyusutan normal lessee atas aktiva yang dimilikinya,dengan menggunakan umur ekonomis aktiva.

Metode Bunga Efektif

Selama jangka waktu lease, metode bunga efektif digunakan untuk mengalokasikan setiap pembayaran lease antara pokok atau bunga. Metode ini menghasilkan beban bunga periodik yang sama dengan persentase konstan dari nilai tercatat keawjiban lease.

Konsep Penyusutan

Walaupun jumlah yang awalnya dikapitalisasi sebagai aktiva dan dicatat sebagai kewajiban telah dihitung pada nilai sekarang yang sama, namun penyusutan aktiva dan pengurangan kewajiban adalah dua proses akuntansi yang independen dan selama jangka waktu lease. Lessee harus menyusutkan aktiva yang dilease dengan menggunakan metode penyusutan konvensional: garis lurus, jumlah angka tahun, saldo menurun, unit produksi, dan lainnya.

Metode Lease Modal (Lessee)

            Lessor Company dan Lessee Company menandatangani perjanjian lease tertanggal 1 Januari 2002 dimana Lessor Company meleasekan peralatan kepada Lessee Company mulai tanggal 1 Januari 2002. Jangka waktu dan provisi dari perjanjian lease tersebut dan data terkait lainnya adalah sebagai berikut :

1. Jangka waktu lease adalah 5 tahun, dan perjanjian lease tidak dapat dibatalkan, yang mengharuskan pembayaran sewa yang sama sebesar $25.981,62 pada awal setiap tahun (dasar anuitas jatuh tempo).
2. Peralatan tersebut memiliki nilai wajar pada awal lease sebesar $100.000 dengan estimasi umur ekonomis 5 tahun tanpa nilai residu.
3. Lessee Company membayar seluruh biaya executory secara langsung kepada pihak ketiga kecuali untuk pajak properti sebesar $2.000 per tahun, yang dimasukkan dalam pembayaran tahunan kepada lessor.
4. Lease ini tidak mencakup opsi pembaharuan, dan peralatan kembali menjadi milik Lessor Company pada akhir masa lease.
5. Suku bunga pinjaman inkremental Lessee Company adalah 11% per tahun.
6. Lessee Company menyusutkan peralatan serupa miliknya atas dasar garis lurus.
7. Lessor Company menetapkan sewa tahunan untuk memperoleh tingkat pengembalian investasi sebesar 10% per tahun; hal ini diberitahukan kepasa Lessee Company.

Leasi ini memenuhi kriteria untuk diklasifikasikan sebagai lease modal dengan alasan sebagai berikut : (1) Jangka waktu lease selama 5 tahun yang sama dengan estimasi umur ekonomis peralatan selama 5 tahun, memenuhi pengujian 75%. (2) Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum ($100.000 ) melebihi 90% dari nilai wajar properti ($100.000).

Pembayaran lease minimum adalah $ 119.908,10 ($23.981,62 x 5), dan jumlah yang dikapitalisasi sebagai aktiva yang dilease dihitung sebagai nilai sekarang dari pembayaran lease minimum (tidak termasuk biaya executory – pajak properti sebesar $2.000) .

Suku bunga implisit lessor sebesar 10% yang digunakan, bukan suku bunga pinjaman inkremental lessee sebesar 11% karena (1) nilainya lebi rendah dan (2) lessee mengetahui suku bunga ini.

Ayat jurnal untuk mencatat lease modal pada pembukuan Lessee Company per     1 Januari 2002 adalah :

Peralatan yang Dilease menurut Lease Modal          100.000

                Kewajiban menurut Lease Modal                                 100.000

Ayat jurnal untuk mencatat pembayaran lease pertama per 1 Januari 2002 adalah :

Beban Pajak Properti                                       2.000,00

Kewajiban menurut Lease Modal 23.981,62

                Kas                                                                                         25.981,62

Setiap pembayaran lease sebesar $ 25.981,62 terdiri dari tiga unsur : (1) pengurangan kewajiban lease, (2) biaya pendanaan (beban bunga), dan (3) biaya executory (pajak properti)

            Pada akhir tahun fiskal Lessee Company, 31 Desember 2002, bunga akrual (accrued interest) dicatat sebagai berikut :

            Beban bunga                                                       7.601,84

                                Hutang bunga                                                                     7.601,84               

            Penyusutan atas peralatan yang dilease selama 5 tahun jangka waktu lease, dengan menggunakan kebijakan penyusutan normal Lessee Company (metode garis lurus), menghasilkan ayat jurnal berikut per 31 Desember 2002 :

            Beban Penyusutan – Lease Modal 20.000

                                Akumulasi Penyusutan – Lease Modal        20.000

                                ($100.000 : 5 tahun)

Metode Lease Operasi (Lessee)

            Dalam metode operasi, beban sewa (dan kewajiban yang berhubungan) harus diakrualkan dari hari ke hari ke lessee ketika properti digunakan. Lessee membebankan sewa ke periode-periode yang memperoleh manfaat dari penggunaan aktiva dan mengabaikan, dalam akuntansi, setiap komitmen untuk melakukan pembayaran di masa depan. Akrual dan penangguhan (deferal) yang tepat akan dilakukan jika akhir periode akuntansi terjadi antara tanggal-tanggal pembayaran. Sebagai contoh, misalkan bahwa lease modal yang diilustrasikan sebelumna tidak memenuhi kriteria sebagai lease modal dan karenany, diperlakukan sebagai lease operasi. Beban tahun pertama ke operasi adalah $25.981,62, yaitu jumlah pembayaran sewa. Ayat jurnal untuk mencatat pembayaran ini pada tanggal 1 Januari 2002 adalah sebagai berikut :

            Beban Sewa                                                                         25.981,62

                                Kas                                                                                                         25.981,62

            Aktiva yang disewa maupun setiap kewajiban jangka panjang untuk pembayaran sewa di masa depan, tidak dilaporkan di neraca. Beban sewa akan dilaporkan pada laporan laba rugi.

AKUNTANSI OLEH LESSOR

            Tiga keunggulan penting bagi lessor adalah sebagai berikut :

1. Pendapatan Bunga
2. Insentif Pajak
3. Nilai Residu yang Tinggi

Ekonomi Leasing

            Lessor menentukan jumlah sewa, berdasarkan tingkat pengembalian – suku bunga implisit yang dibutuhkan untuk menjustifikasi leasing aktiva. Faktor-faktor penting yang dipertimbangkan dalam menentukan tingakat pengembalian adalah posisi kredit lessee, lamanya lease, dan status nilai residu (dijamin vs tidak dijamin).

Klasifikasi Lease oleh Lessor

            Dari sudut pandang lessor, semua lease dapat diklasifikasikan untuk tujuan akuntansi sebagai berikut :

a)      Lease Operasi

b)      Lease pembiayaan langsung

c)      Lease jenis penjualan

Kriteria Kapitalisasi (Lessor)

Kelompok I

• Lease mengalihkan kepemilikan properti kepada lessee.
• Lease mencakup opsi pembelian  dengan harga khusus.
• Jangka waktu lease sama dengan 75% atau lebih dari estimasi umur ekonomis properti yang dilease.
• Nilai sekarang dari pembayaran lease minimun (kecuali biaya executory) sama dengan atau melebihi 90% dari nilai wajar properti yang dilease.

Kelompok II

• Ketertagihan pembayaran yang diperoleh dari lessee dapat diprediksi secara layak.
• Tidak ada ketidakpastian yang penting diseputar jumlah biaya yang tidak dapat dibayarkan kembali meskipun telah dikeluarkan oleh lessor menurut lease (pelaksanaan lessor secara substansi telah selesai atau biaya masa depan dapat diprediksi secara layak).

Metode Pembiayaan Langsung (Lessor)

            Lease yang pada hakekatnya adalah pembiayaan atas pembelian aktiva oleh lessee mengharuskan lessor mengganti aktiva yang dilease dengan ”piutang pembayaran lease.” Informasi yang dibutuhkan untuk mencatat lease pembiayan langsung (direct financing lease) ditunjukkan pada pembahasan berikut :

            Penghitungan investasi kotor (piutang pembayaran lease) sering membingungkan karena ketidakpastian mengenai bagaimana memperhitungkan nilai residu. Ingat bahwa ”pembayaran lease minimum” mencakup :

a)      Pembayaran lease (tidak termasuk biaya executory)

b)      Opsi pembelian dengan harga khusus (jika ada)

c)      Nilai residu yang dijamin (jika ada)

d)     Denda atau penalti atas kegagalan untuk memperbaharui (jika ada)

Pendapatan bunga diterima di muka diamortisasi ke pendapatan sepanjang jangka waktu lease dengan mengaplikasikan metode bunga efektif. Jadi, tingkat pengembalian yang konstan dihasilkan atas investasi bersih dalam lease.

Dengan menggunakan data dari ilustrasi terdahulu, presentasi berikut menggambarkan perlakuan akuntansi untuk lease pembiayaan langsung. Informasi yang relevan bagi Lessor Company dalam akuntansi untuk transaksi lease ini adalah sebagai berikut :

1. Jangka waktu lease adalah 5 tahun yang dimulai pada tanggal 1 Januari 2002, tidak dapat dibatalkan , dan membutuhkan pembayaran sewa yang sama sebesar $25.981,62 pada awal setiap tahun, pembayaran termasuk $2.000 biaya executory(pajak properti).
2. Peralatan memiliki biaya $100.000 bagi Lessor Company, nilai wajar pada awal lease sebesar $100.000,estimasi umur ekonomis selama 5 tahun dan tidak ada nilai residu.
3. Tidak ada biaya langsung awal yang dikeluarkan untuk negosiasi dan menutup transaksi lease.
4. Lease tidak memiliki opsi untuk memperbaharui kontrak dan peralatan dikembalikan ke Lessor Company pada akhir masa lease.
5. Ketertagihan dapat dijamin dan tidak ada biaya tambahan (dengan pengecualian pajak properti yang ditagih dari lessee) yang harus dikeluarkan oleh lessor.
6. Lessor Company menentukan pembayaran lease tahunan untuk menjamin tingkat pengembalian 10% (suku bunga implisit) atas investasnya.

Lease tersebut memenuhi kriteria klasifikasi sebagai lease pembiayaan langsung karena (1) jangka waktu lease melebihi 75% estimasi umur ekonomis peralatan, (2) nilai sekarang dari pembayaran lease minimum melebihi 90% nilai wajar peralatan,(3) ketertagihan pembayaran dipastikan secara layak, dan (4) tidak ada biaya tambahan yang harus dikeluarkan oleh Lessor Company.

      Investasi bersih dalam lease pembiayaan langsung adalah $100.000,yaitu investasi kotor sebesar $119.908,10 dikurangi pendapatan bunga diterima di muka sebesar $19.908,10.

      Lease aktiva, piutang, dan pendapatan bunga diterima di muka dicatat per

1 Januari 2002 (awal lease) sebagai berikut :

            Piutang Pembayaran Lease                                            119.908,10

                                Peralatan                                                                                             100.000,00

                                Pendapatan Bunga Diterima di Muka                                            19.908,10

            Pada tanggal 1 Januari 2002 , ayat jurnal untuk mencatat penerimaan pembayaran lease tahun pertama adalah sebagai berikut :

            Kas                                                                                         25.981,62

                                Piutang Pembayaran Lease                                                            23.981,62

                                Beban/Hutang Pajak Properti                                                          2.000,00

            Pada tanggal 31 Desember 2002, pendapatan bunga yang diperoleh selama tahun pertama diakui dengan ayat jurnal berikut :

            Pendapatan bunga diterima di muka-lease 7.601,84

                                Pendapatan Bunga – lease                                                               7.601,84

            Ayat jurnal berikut mencatat penerimaan pembayaran lease tahun kedua dan pengakuan pendapatn bunga :

                                                1 Januari 2003

                Kas                                                                                         25.981,62

                                Piutang Pembayaran Lease                                                            23.981,62

                                Beban/Hutang Pajak Properti                                                          2.000,00

                                                                31 Desember 2003

                Pendapatan Bunga Diterima di Muka – Lease          5.963,86

                                Pendapatan Bunga- Lease                                                               5.963,86

Metode Operasi (Lessor)

            Menurut metode operasi penerimaan sewa oleh lessor dicatat sebagai pendapatan sewa. Aktiva yang dilease disusutkan dalam cara yang biasa, di mana beban penyusutan periode berjalan ditandingkan dengan pendapatan sewa.Jumlah pendapatan yang diakui dalam setiap periode akuntansi berjumlah sama (dasar garis lurus) tanpa memandang ketentuan atau provisi lease, kecuali dasar lain yang sistematis dan rasional lebih mencerminkan pola waktu di mana manfaat itu diperoleh dari aktiva yang dilease.

            Untuk mengilustrasikan metode operasi, asumsikan bahwa lease pembiayaan langsung yang diilustrasikan di atas tidak memenuhi kualifikasi sebagai lease modal dan karenanya, diperhitungkan sebagai lease operasi . Ayat jurnal untuk mencatat penerimaan sewa, dengan asumsi beban pajak properti $2.000, adalah sebagai berikut :

            Kas                                                                                         25.981,62

                                Pendapatan Sewa                                                                               25.981,62

            Penyusutan dicatat oleh lessor sebagai berikut (dengan asumsi metode garis lurus digunakan , biaya perolehan $100.000, dan umur manfaat 5 tahun.) :

            Beban Penyusutan – Peralatan yang Dilease             20.000

                                Akumulasi Penyusutan-Peralatan yang Dilease        20.000

            Jika pajak properti, asuransi , pemeliharaan, dan biaya operasi lainnya selama setahun adalah kewajiban lessor, maka biaya-biaya ini dicatat sebagai beban yang dapat dibebankan ke pendapatan sewa kotor.

MASALAH – MASALAH AKUNTANSI KHUSUS

            Karakteristik perjanjian lease yang mengakibatkan masalah akuntansi yang unik adalah :

1. Nilai Residu
2. Lease jenis penjualan (lessor)
3. Opsi pembelian dengan harga khusus
4. Biaya langsung awal
5. Lancar vs tidak lancar
6. Pengungkapan

Nilai Residu

Nilai Residu adalah estimasi nilai wajar dari aktiva yang dilease pada akhir masa lease.

Dijamin vs. Tidak Dijamin

Nilai residu dapat dijamin atau tidak dijamin oleh lessee. Jika lessee setuju untuk membayar setiap kekurangan di bawah jumlah yang ditetapkan yang akan diterima oleh lessor berupa nilai residu pada akhir masa lease, maka jumlah yang ditetapkan tersebut adalah nilai residu yang dijamin (guaranteed residual value).

Pembayaran Lease

Nilai residu yang dijamin menurut definisinya memiliki jaminan realissi yang lebih besar daripada nilai residu yang tidak dijamin. Sebagai akibatnya, lessor dapat menyesuaikan pembayaran lease karena kepastian pemulihan semakin meningkat.